厦门并不是什么大城市,为什么房价却出奇的高?

背景：在泉州、福州、厦门都长时间呆过，尽量客观评价，也请大家批评指正。

下面就从分别从*、开发商和老百姓三个利益相关方分别展开分析吧：

1、最最重要的观点就是，一切不以增加供地的房地产*都是耍流氓。

2014年以前数据懒得查了，只贴一个2014年报告里的总结“近五年来厦门市供地呈逐年下降趋势，2014年成交量更是处于五年来的最低位。近两年受制于土地整理难度加大，土地市场供应缩减，土地成交建筑面积远不及商品房成交面积的二分之一。”

2014年，计划出让商住建筑面积446万平方米，实际出让商住建筑面积137.29万平方米，商品房销售共570.83万平方米；

2015年，计划出让商住建筑面积311万平方米，实际出让商住建筑面积173.6万平方米，商品房销售共350.31万平方米；

2016年，计划出让商住建筑面积327.9万平方米，实际出让商住建筑面积165.5万平方米，商品房销售共511万平方米。

数据是不会骗人的，简单结论是：一是每年实际出让面积远低于年初的出让计划（平均计划完成率仅为45%），所以不要听*怎么说关键要看*怎么做；二是商品房销售面积远超上一年度的出让面积，人为制造“供不应求”的饥饿效应。

2、耍流氓也是要有资本的。对地方*而言，控地的最基本要求是财政负债率低，支出压力小。查阅了《厦门市*专项债券信用评级报告》，2015年厦门市*负有偿还责任债务/ 财政收入=29.11%，债务率应该是福建省最低的，在全国来说也算低的。再加上厦门近几年不涉及大型基建项目（轨道除外，1号线也是2014年才开工的），铁路、高速公路的量很少，这一块的支出压力也不大。并且厦门市财政和土地资源比较集中在市级，在厦门这种大*的统筹管理模式下，土地出让节奏控制简直轻而易举，*捂地能力超强。反观泉州、成都等地，由于*债务率较高，在偿债和支出压力下，即使土地价格下跌也不得不保持高位供应。不过，现在各地的地方征服也都学乖了，很有默契地控制土地出让节奏，其实就是经济学101中最简单的理论之一，垄断下利润最高的定价是高于供需平衡的定价的。

3、保房价的*组合拳。如果经历过厦门房市的几个*周期，都能感受到一个简单的*循环：房价跌（或者不涨）——土地出让减少——加上可能有的税费、贷款*放松——房价涨——出台限购限贷*——高位横盘（等着通胀消化掉）。当然啦，不止厦门，很多城市都是这么操作的，所谓“防止房价出现大起大落”，只是近几年只看到大起呀。

1、闽企加杠杆的胆量其他地区很难媲美。在国家2009年之后几次的N万亿刺激下，狂加杠杆高速发展倒成了成功经验。在2016年的全国热点城市房价疯涨时，闽企在厦门和福州拍地报价简直可怕，硬生生把灌口姜母鸭拍出了新地王。但是，未来很难说，杠杆是把双刃剑，别的不说，前几年上海钢贸破产的企业中闽籍是占了大多数的。

2、本地国企接盘实力较强。厦门国企的实力在省内也算是最靠前的，诸如建发、国贸、住宅、海投等，其实也与厦门市大财政的特点有关。以上市的建发股份为例，主业两项，供应链和房地产，前者的营业收入占比位82.29%，毛利率仅为3.69%；后者营业收入占比17.64%，毛利率却高达36.57%。通俗地说，就是靠贸易撑场面，靠房地产赚利润。海投就更别说了，主营就是房地产，靠着海沧区的开发赚得盆满钵满。厦门市前几年的房地产市场，其实是以本地的国企和民企为主的，全国性的开发商进驻的比较晚。正因为本地国企实力较强参与较为广泛，所以经常在房地产寒冬时候能够出面接盘，稳定市场信心。

1、福建省人民对厦门的偏爱。其实也可以说是无奈，福建是一个多核的城市，没有核心所以只能矮子中拔高个。具体说说福泉特点吧，福州虽然辖区大、医疗好，但是气候又热又冷（其实我觉得还好）、城建一般（城建近几年改善很大）；泉州虽然房价低、经济总量大，但是民风彪悍（开车特凶）、白领就业机会少（跟经济结构有关）。所以，从就业机会、*服务效率、气候、外地人包容度来说，厦门市是福建省最好也是唯一的选择。毫不夸张地说，福建省稍微有头有脸（中性词）的人，谁在厦门没有一套房子？有个数据，厦门房地产销售中，70%为外地人。所以厦门房市的定价，不是由当地工薪阶层决定的，而是由省内乃至全国富人引导的。

2、岛民（中性词）思维。其实这也不怪老百姓，*把最好的企业、景观、医院、学校等资源都留在岛内，所以也就有了岛内房价最保值的观念。再加上岛内外交通在高峰期的不堪重负，导致岛内与岛外哪怕只有一桥之隔，也有了天然的溢价。*和开发商可以巧妙地利用岛内外来分隔出两个市场一唱一和。

3、最佳保值增值产品。厦门房市除了08金融危机时短暂跌过外（再之前就是PX事件），房价特别坚挺，是福建省内保值增值最稳定的地方，没有之一。因此，作为民众也好，作为企业家也好，一旦有剩余的流动资金，厦门房子就成了最好的投资品。福建省与国内很多省市不同，是以民营经济作为主导的，意味着即使GDP等数据不如山东等省份，但是民间积累的财富其实更多。就我周边来说，不乏经商朋友家里在厦门有多套房产的。

作为福建人，我走过所有的地市，也对八闽大地多样的文化、美食、景致、历史和建筑所吸引和自豪。但我其实深深的担忧厦门乃至福建的房地产市场，长期可能产生的不利影响。未来的城市竞争，高素质人口的引入和产业的升级至关重要，而高房价只会驱逐年轻人、提高产业成本、扭曲企业投资方向。厦门不是北上深，何德何能承担如此高昂的房价。曾经有位领导评价厦门，说厦门是一个适合养老的城市，现在想起才发觉深以为然。如果家底不是比较殷实的年轻人，我个人是建议去珠三角和长三角的，从职业发展也罢，从宜居角度也罢，何必死磕厦门。

厦门的房价究竟有多高？这是继上海、北京、深圳之后的全国第四座高房价城市，把一线城市的广州都甩在脑后了。而且厦门房价在二线城市中，绝对可以称得上老大。从目前数据看，厦门平均房价超过4万/平米，而岛内的思明地区，几乎找不到房价低于6万/平米的房子。

面对厦门位列全国高房价的前列，很多房地产专家百思不得其解，从他们的角度上看，厦门房价据然还超越了广州，这实在令人费解。第一，要论经济发展，厦门并没有多少真正拿得出手的大企业。而且工业相对而言，还比较弱。金融也很一般。唯一亮点是旅游环境好，带动了当地的服务业发展。整个厦门的经济发展即使在全福建排名也是不靠前的。

第二，厦门人口流出大于流入，2018年，厦门的人口是负增长的。厦门的企业要想招聘员工，往往招不到高端人才，因为，高端人才都跑到北、上、广去了。而即使是中低端人才，也不是那么好招，因为整体人口都在减少。目前厦门的职工收入是每月4000元/平米，基本就支撑不起高房价。

第三，土地资源也并不是很稀缺。厦门岛内，确实人口密集，土地资源稀缺，但是往岛外，海沧、集美、翔安等等，人口也并不密集，甚至于岛外还很冷清，晚上10点之后，很多地方甚至比不上一般的二三线城市繁华。所以，土地资源匮乏也不是厦门高房价的问题，

而我们认为，导致厦门高房价仅次于北上深的主要原因有以下三个：首先，厦门作为中国的二线城市，牢牢的吸引着福建全省的高净值人群，因为厦门有良好的教育环境、生活环境、养老环境，再加上鼓浪屿的美丽景色，让福建的有钱人都想到厦门置业购房，这其中也包括很多炒房群体。福建大量有钱人都去厦门购房，从而推高了厦门的房价，特别是厦门岛内的房价。

再者，厦门出台限价限购的时间节点出了问题。限购、限价本来就是中性的**，在房价较低的时候，出台限购限价，可以不让房价过快上涨，让更多的当地刚需买得起房，但是厦门推出限价限购的时间节点，已经是房价涨得很高的时候，这意味着不希望房价出现快速大跌。在限购和限价令之下，厦门房价当然短期内跌不下来。

最后，厦门每次拍卖土地，只放出一两块，这样并不能满足市场需求，为了拿到土地，厦门房企只能高价接盘，而土地价格高了，厦门商品房价格也会被抬高。如果厦门*加大岛外土地的推出力度，市场供需矛盾得以缓和，那么厦门的地价就会降下来，地价降了，商品房价也会有所调整。

很显然，支撑厦门高房价的并不是当地经济的发达、人口流入的增多、土地资源的稀缺。而主要是福建高净值群体的大量资金流向厦门购房置业。同时，厦门在限购令出台时再限价，当地房价已经涨高了，低位出台限价限购令，对当地刚需有利，高位推出限购令，主要还是防范厦门房价的过度波动。此外，还有厦门土地供应节奏放缓，导致房企拿地成本偏高，当然就要转嫁到购房者身上。

厦门GDP总量为5995.04亿元，在福建省排名第三，在全国各大城市中排名第33位。相较于厦门的经济总量，更让人关注的是厦门居高不下的房价。对于一个经济总量在全国各大城市中只排到30开外的城市来说，为何它的房价可以常年久居全国第四的位置，仅次于深圳、北京、上海。究其原因主要有以下五点：

一是厦门的城市定位。厦门作为中国最早的经济特区之一起点高。作为海峡西岸经济区及闽南金三角中心城市，厦门的中心辐射地位不容小嘘。同时厦门又是国家试点的自贸区之一，从2015年3月1日自贸区挂牌至今，厦门的房价已经翻了翻。2017年金砖国家领导人会晤更是把地点选择在了厦门。2020年12月8日，金砖国家新工业*伙伴关系创新基地在厦门启动，更标志着厦门这座城市越来越国际化，极具发展潜力。

厦门会展国际会议中心

二是厦门的环境优美。厦门环境的美是举世公认的。你走在大街小巷上都可以感觉到厦门的街道非常的干净，而且绿化非常好，一年四季都有鲜花常伴。不愧是国际花园城市、全国十大宜居城市、全国环保模范城市、国家森林城市。其优越的气候及人文地理环境吸引着越来越多的年轻人来此工作。也有更多的老年人选择在厦门养老。

三是厦门的土地资源稀缺。厦门全市土地面积1699.39平方千米，而厦门岛更是只有132.5平方千米。在这不到一千七平方千米的土地上要承载四百多万人口，厦门也成为全国每平方公里承载人口量最高的地区之一。厦门属于外来人口净流入的城市，大量的外来人口在厦门工作生活，因此也有了对住房的刚需。

四是厦门的医疗、教育资源集中。除福州之外，厦门几乎是集中了福建省内最好的医疗及教育资源。其对周边地市的吸附力是巨大的。周边城市稍有能力的基本都会考虑在厦门买套房，为自己的子女获得更好的教育资源，特别是漳州及泉州地区的。相较于北京出现一平四十几万的天价学区房来说，厦门的学期房并没有那么的夸张，但也是出现了一平17万的学区房价格。

五是投资客的推动。大家都看好厦门未来发展前景，投资客也不例外。正是抓住了这一点，投资客在厦门居高不下的房价起到了推波助澜的作用。面对厦门的高房价，作为普通的工薪阶层的我只能望洋兴叹。在国家推动房子不是用来炒的而是用来住的时期，希望厦门住房市场能够更加符合市场。同时也希望在租房市场上有更多的发展，以满足普通工薪阶层的住房需求。

我很喜欢厦门这座城市的一个原因也在于此，无论是耄耋老人还是孩童，在图书馆都能看到不少喜欢阅读的人群

不想花钱去健身房，便自己在家锻炼。有时会去公园晨跑。人们都很热情，也很阳光，一片欣欣向荣的气息。厦门有很多夜跑团，也通过夜跑认识了不少朋友

每年都会有一次出国游，这是我拿着2000的月薪时给自己定的计划

旅行是一个见天地，见众生，见自己的过程，带着全新的自己回到那个熟悉的家

因为丽江的事件沸沸扬扬，其实我在旅行中也遇到不少很危险的事情。希望大家不要因此留在家中不敢出门，但外出时一定注意安全

大家都知道，厦门的房价贵的离谱，虽然月薪1万，但在房价面前一文不值。但，那又怎样，没钱就去赚，抱怨有个屁用，当我下定决心要凭着一己之力在厦门买房时，就开始开源节流了。

我很少买衣服，也没有买新衣，但只要买就一定买质量好的，价钱不超过1500就好。

为了省钱很少回家，一年只会回去5次左右。

我还完了买房时向别人借的首付款，当初硬着头皮借的，在还完钱的那一刻终于有了自由的感觉。把房子出租出去，也成了短暂的包租婆。

自己在工作上也取得了一定的成绩。和同事做的项目在总公司举办的活动中，获得了全国一等奖，也获得了很多国家级和省级证书。借着这股东风，我正式走上了科研之路，组建团队、做项目、申请专利、参加比赛……期间当然有很多别人看不见的心酸和委屈，冷暖自知，没有什么好后悔。

因为KE开始健身、学习穿搭。成功拥有短暂的马甲线，也告别黑白灰，而多了些五颜六色的衣服。对了，还爱上了西装。

虽然没有失业，但也降薪了。再加上树大招风导致的一系列坎坷，认清了现实，这么多年来第一次想离开这里，不知明年能不能走成。渐渐明白了福祸相依的道理，凡事看开点，相信关关难过关关过，一切皆向于吉。

最重要的事，认识了Nui，并且开始了有时夏天有时冬天的爱情。疫情之下，因为一部Killing Eve，我们相识于微博。又因为凑巧，我们在厦门度过了最单纯快乐的四天。再后来，我们就在一起了。异地恋的苦，谁尝谁知道，不过也感谢科技，还能每天视频，以解相思之苦。希望两个人能早日在同一个城市，一起度过每一个阳光明媚和风雨交加。

最想说的话，所有意外出现在你生活中的事情都不是偶然，就像游戏中掉落的物品一样，一定会在将来的某个时刻触发剧情，开启下一段冒险。所以，耐心，耐心等待，相信老天爷会给你一个交代的。

厦门不是一线城市，但是它的房价已经步入一线城市行列，原因有这么几个：

1，独特的地理位置。厦门与泉洲，漳州有小三角洲之称。它在出海口，与台湾近邻相望，犹如深圳。位置优越，环境优美。地段决定一切。

2，厦门头衔多，帽子亮丽。虽然面积不大，却皆是精华。省辖市，副省级城市，计划单列市，经济特区，中心城区，港口及风景旅游城市，西接台商投资区，北邻南安，是闽南区和语言的主要城市。这一大堆头衔就知道它不会平凡。

3，它的城市规划亮丽，环境优美，新兴企业众多，人口流入大。是一个美丽的，新兴海滨城市。

4，厦门交通网络发达，进出口活跌。宜居，宜商是它的特色。

厦门的房价是一个很值得研究的课题。15年在厦门购置了一套房，现在可以翻了一倍了，但是作为刚需，不用做投资，其实意义也是不大的。下面就来谈谈个人的看法：

第一，厦门在福建省的整体地位是不可动摇的，有时连福州都比不过。其一是经济特区，副省级城市，同时各种大小会议的举办使厦门成为了全国乃至全世界关注的焦点。

第二，福建人喜欢厦门这座城市。厦门是一个很有归属感的城市，包容性很强，不仅经济发达，而且生活环境舒适，气候真的很好。所以，很多福建省内的人如果不出省都愿意留在厦门，比较厦门交通还是可以的，回老家也方便。同时福建省的人均GDP较高，大多手里有一些资金的人都愿意去厦门购置一套房子，不管是投资还是养老。这就回岛了一开始的问题，大多中产阶级买房并不一定是为了去投资，而是他们有住的刚需，加上一部份投资者，就推动了整体房价的上涨。

第三，厦门岛的面积很小，但是厦门岛无疑是经济文化各方面最成熟的地区，寸土寸金的形式下，可以建设的土地少，自然房价就高了。同时看岛外，随着人口的进一步涌入，岛内房价的上涨，自然带动了岛外房价的上涨，整体的房价就上去了。

第四，厦门交通不断优化，地铁，BRT，公交构筑了整个交通网络，所以随着交通的进一步便利，岛外的房价也会随之上涨。

第五，厦门的房地产业发达，厦门的楼盘建设景观设施，物业管理都是很不错的，加上舒适的宜居环境，能给人非常好的印象。

厦门的房价应该是每平米至少20万以上。然后再把物价提高得像迪拜，身家少于亿万的人都不能进厦门居住，那那些打工仔普通老百姓就像进入80年代的五星级酒店，普通人都不敢进去，更别说消费了。这样就让那些

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